한 방에 정리하는 성공투자 법칙 알아보기

 

 

한 방에 정리하는 성공 투자 법칙

성공은 의외로 쉽다. 조금 부지런하면 된다. 성공을 불러온 3.3 법칙이 있다. 나는 매일 부동산으로 출근한다는 저자의 일상을 통해 성공하는 사람들의 성공 투자 법칙을 톺아보자.

 

 

<부자의 일상>

나에게는 철칙이 하나 있다. 남들이 9시에 출근해 6시에 퇴근한다면 나는 6시에 출근해 9시에 퇴근하는 것이다. 3시간 먼저, 3시간 늦게. 나는 이것을 3.3 법칙이라고 이름 붙이고 부동산업에 입문한 이래 지금까지 10년 동안 실천해오고 있다.

부동산은 현장답사를 많이 해야 하고, 나는 같은 물건을 하루에 두 번 보기 때문에 현장으로 가는 길에 버리는 시간을 최대한 줄여야 한다. 용산을 출발지로 가정할 때 서울 시내는 어디를 가든 10km 거리밖에 안 된다. 그래서 20~30분이면 가는 거리를 시간을 잘못 잡으면 1시간, 2시간이 걸려서야 도착한다. 나는 길에서 버리는 시간이 제일 아깝다. 그래서 아침 6시가 되기 전에 집을 나선다. 그렇게 일찌감치 현장답사를 하고 사무실에 출근하면 방금 보고하러 온 물건에 대한 느낌을 반드시 글로 정리한다. 그런 다음 업무를 시작하고 퇴근 시간 전에, 즉 러시아워를 피해 오후 4시나 5시쯤에 다시 한번 아침에 갔던 현장에 다녀온다. 보고 와서는 다시 한번 정리를 한다.

아침에 보고 왔을 때와 느낌이 비슷하면 그날 저녁 바로 계약하거나 주말에 한 번 더 보고 나서 계약한다. 계약까지 하러 가는 데는 오랜 시간이 걸리지 않는다. 선택에 오랜 시간이 걸릴수록 실수하게 된다. 첫눈에 별로 마음에 들지 않는 물건도 자꾸 보고 자꾸 생각하다 보면 좋아 보인다. 하자 있는 물건인데 값이 싸니 한 번만 더 볼까 하다가 판단이 흐려진다. 

 

그 물건에 빠져들수록, 고민을 많이 할수록 위험한 선택을 할 가능성도 커진다.

나는 이 물건이다 싶으면 바로 선택한다. 많이 고민하는 대신 조용히 빨리 움직이고 돌아오면 반드시 리포트를 쓴다. 그리고 실패하든 성공하든 밀고 나간다. 다행히 아직은 한 번도 실패한 적이 없다. 2011년의 일이다. 그날도 전날 저녁 부동산중개소에서 소개받은 물건을 보러 아침 일찍 성산동으로 향했다. 도착하니 출근 시간 전이지만 꽤 많은 사람이 일터로 향하고 있었다. 홍대입구역에서는 조금 거리가 있었지만 버스정류장 바로 뒤 블록이었다. 나는 버스 정류장도 역세권의 개념에 포함하기 때문에 괜찮은 위치라고 생각했다. 성미산을 끼고 있어서 지형적으로 푸근한 느낌의 동네이기도 했다.

대지 94평 위에 세워진 하얀 집은 고풍스러웠다. 바로 앞에는 사무실들이 들어와 있었다. 주거 환경이 쾌적해 거주하기 좋고 사무실들도 있고 500m만 나가면 홍대 상권이었다. 월드컵대로 쪽으로 넘어가면 상암DMC로도 이어져 있었다. 한마디로 배후지가 탄탄했다. 오후 4시쯤 다시 한번 보고 와서 리포트를 쓸 때 계약해야겠다는 마음이 들었다. 저녁에 바로 계약하러 갔다. 집주인은 평당 1,750만 원을 불렀다. 당시 주변 시세는 평당 1,500만원인데 1,650만 원에 내놓은 집이라 남들은 모두 비싸다고 말리던 집이었다. 그런데 계약을 하겠다니 100만 원을 더 올려 부른 것이다.

당혹스러웠다. 계약을 진행할 것인가 말 것인가 순간 고민이 되었다. 그러나 나는 내 안목을 믿었고 자신의 가치를 알아준 내게 이 물건이 수익으로 보답하리라는 것을 알고 있었다. 그러나 협상은 시도해봐야 했다. 해보고 안 되면 그때 다시 생각해도 늦지 않다. 집주인과 한 시간에 걸쳐 대화를 나눈 끝에 평당 1,700만 원으로 합의를 보았다. 

집을 헐고 새로 빌라를 지었다. 방 3개짜리 8세대와 방 2개짜리 다세대, 모두 12세대를 분양해 모두 팔렸고 4억 원의 순익을 보았다. 남들은 비싸다고 사지 않던 물건이었다. 하지만 미래가치를 보았기에 그만한 돈은 지불할 만하다고 생각했다. 결국 내 판단은 옳았고, 그것은 3.3 법칙을 지키며 부지런히 현장을 보러 다닌 경험에서 나온 판단이었다.

 

 

<내일의 가격을 보는 밝은 눈 - 부자의 시선>

 

그동안 참으로 많은 사람을 만났다. 그 가운데는 부동산 투자의 고수들도 많았고 초보자들도 많았다. 성공한 사람도 많았고 실패한 사람도 많았다. 그들을 보면서 깨달은 것은, 부동산 투자의 가장 큰 실패 원인은 욕심이고 가장 큰 성공 요인은 안목이라는 점이다.

지인 가운데 부동산 투자에 한 번도 실패해본 적이 없는 고수 한 명이 있다. 얼마 전에 그가 또 일을 냈다. 서교동 메세나폴리스 주상복합아파트 옆에 건물 한 채를 올린 것이다. 그곳은 제2종 주거지역으로 원래 빌라가 있던 자리였다. 107 평 남짓한 낡은 빌라인데 3분만 걸어 나가면 합정역인 데다 평지이고 입지가 좋았다. 그래서인지 평당 3,700만 원이나 했다. 아무리 위치가 좋다고 해도 상가도 아닌 빌라 가격으로는 과한 금액이었다. 주변 빌라는 2,500만 원에 많아야 3,000만 원 선에서 거래되고 있었다. 그러다 보니 한 대형 연예기획사 대표가 사옥을 짓기 위해 매입하려 했지만 때문에 계약이 성사되지 않은 곳이었다. 그런데 그가 계약했다. 그것도 평당 4,000만 원에 다들 미쳤다고 했다. 동네 땅값만 올려놓았다고 욕도 많이 들었다.

 

그래도 그는 자신의 결정을 후회하지 않는 것 같았다. 후회는커녕 자신감이 엿보였다. 일은 일사천리로 진행되었다. 입주민들을 한 집 두 집 내보내더니 빌라를 부수고 지하 2층 지상 6층짜리 건물을 지었다. 완공된 건물은 근사했다. 동네 분위기가 확 살아났다. 그 건물로 인해 주변 상권까지 활성화되기 시작했다. 지금 그 건물은 평당 7,000만 원 이상이 나간다. 완공된 지 채 1년이 안 되는 사이에 일어난 일이다. 이것이 고수들이 부동산을 바라보는 시각이다. 남들은 빌라를 빌라로만 본다. 볼품없고 낡은 빌라가 터무니없이 가격만 높다고 투덜댄다. 하지만 고수들은 눈에 보이는 것 이상의 가치를 보고 판단한다. 또한 가격을 판단하는 기준이 다르다. 싸다고 싼 것이 아니고 비싸다고 비싼 것이 아니라는 사실을 잘 안다. 반면 초보자는 무조건 싼 부동산을 선호하는 경향이 있다. 물론 조달할 수 있는 자금은 정해져 있고 모든 투자의 원칙은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다.


<싸게 사는 것은 중요하다. 그러나 미래가치만큼 중요하지는 않다!!!>

이를테면 같은 평형의 강남구 12억 원짜리 물건과 강서구의 10억 원짜리 물건이 있다. 강남구의 경우 실투자액 5억 원, 강서구의 경우 전세 끼고 실투자액 3억 원이 필요하다. 이때 초보자는 십중팔구 강서구 물건을 선택한다. 물론 가격만 본 것은 아니다. 주택이 밀집되어 있고 인구도 적지 않아 수요가 많을 것이라는 판단하에 내린 결정이다. 그러나 그 이상은 내다보지 못한다.

강서구는 주거 지역이다. 주택 간 경합이 치열할 수밖에 없다. 옆에 좋은 주택이 지어지면 가격이 내려간다. 이에 비해 강남구는 경합하는 물건이 없다. 배후에 테헤란로 같은 업무 지역과 먹자 타운 같은 상업지역이 포진해 있기 때문에 주택의 희소성이 매우 높고 그래서 늘 대기 수요가 있다. 안정적인 임대수익과 향후 매매차익을 동시에 실현할 수도 있다. 수익형 부동산에 투자해 임대이익을 얻고자 할 때는 배후지가 중요하다. 배후지란 "경제적 중심지의 세력 범위에 드는 주변 지역"으로 중심지로부터 재화와 용역을 받는 지역"을 의미한다. 즉 주거환경이 쾌적한 곳이 아니라 사람이 많이 모이는 곳, 한마디로 복잡하고 시끄러운 곳이다. 소액으로 수익형 부동산에 투자할 때는 이런 곳을 택해야 한다.

요약하면, 지금 눈에 보이는 가격이 아니라 앞으로의 가격을 보는 눈이 있어야 한다. 그 밝은 눈은 남들보다 3시간 먼저, 3시간 늦게까지 움직이는 부지런함이 있어야 얻을 수 있는 자산이다. 특별한 능력이 필요한 것이 아니다. 그저 남들보다 열심히 돌아다니면 된다.

조금 더 부지런하란. 이것이 저자가 말한 생생한 사례로 확인하는 투자법칙이다. 매일 부동산으로 출근하라. 귀한 물건이 당신에게 손짓할 것이고, 당신은 그 손을 뿌리치지 않으면 된다.