부동산 투자용 셰어하우스 운영 주의점

 

셰어하우스로 운영하기 좋은 집은 따로 있다!!

앞서 살펴본 다양한 셰어하우스 운영 사례를 통해 주택을 한 사람에게 임대하는 것보다 셰어하우스로 운영하면 더 많은 임대수익을 올릴 수 있음을 알았다. 이와 더불어 기존의 임대방식과 달리, 셰어하우스에는 특별한 서비스가 추가되어야 한다는 점도 확인했다. 보통의 전·월세 임대는 임대인과 부동산 임대계약서를 쓰고 나서 열쇠를 넘겨주면 계약 기간 동안 별 다른 연락 없이 지낸다. 매달 월세 입금 여부만 확인하면 된다. 그러나 여러 명에게 방을 빌려주는 셰어하우스는 지속적인 공용공간 관리업무가 발생한다. 관리비도 매달 챙겨야 한다. 입주자의 민원 해결도 운영자의 몫이다. 이런 일들을 매일 해야 하는 것은 아니지만, 셰어하우스 운영을 통해 얻는 월세 이상의 수입은 운영자의 서비스가 추가되기 때문에 가능한 것이다.
2부에서는 셰어하우스 운영에 관심 있는 분들을 위해 셰어하우스 운영에 적합한 입지, 세금과 사업자등록 등 행정적 문제, 입주자를 구하고계약하는 방법, 운영규칙 등 셰어하우스 운영 실무에 관한 정보를 제공하고자 한다. 입주자 모집을 위해 인터넷을 활용하거나 여럿이 살기 좋은 집을 꾸미는 것이 번거롭고 어려워 보이긴 하지만 정작 해보면 누구나 쉽게 할 수 있는 수준이다. 시작이 반이고, 천릿길로 한 걸음부터라고 했다.

체크포인트 1: 주택 유형
우선 내가 가진 집이 셰어하우스로 적당한 조건인지를 살펴보도록 하자 모든 집이 셰어하우스로 적합한 것은 아니다. 주택의 규모와 입지를 잘 따져봐야 한다. 여러 명의 입주자에게 적은 월세를 받은 방식이기 때문에 적정한 인원이 거주할 수 있는 정도의 규모여야 한다. 아파트라면 비교적 간단하게 운영할 수 있다. 보통 주 고객층인 청년층도 대부분 아파트에서 자란 세대라 익숙하고 편하게 느끼기 때문이다. 단독주택이라면 셰어하우스 운영 전에 보수를 하는 것이 좋다. 셰어하우스 역시 사업이기 때문에 고객이 이용할 때 불편해서는 경쟁력을 갖기 어렵다. 주택 구조를 좀 더 편리하게 바꾸고,

 

 

 

 

 

 

난방 문제를 개선하고자 하는 의지가 있어야 한다.

 

주택의 유형에 상관없이 적정 규모의 입주자를 받기 위해서는 최소방 세 개, 화장실 두 개는 필요하다. 방 크기도 중요하다. 한 방에 두 명 정도 거주할 수 있을 만큼 넓어야 한다. 구체적으로 싱글 침대 두 개와 옷장, 미니 책상 정도는 들어갈 수 있어야 한다. 셰어하우스는 1인당 월세가 적기 때문에 한 가구당 최소 5~6명 정도 거주해야 적정이익을 거둘 수 있다. 화장실은 입주자 3~4명당 하나씩은 사용할 수 있어야 한다. 방이 4~5개 있는 대형 주택이라도 화장실 개수가 적으면 입주자를 많이 들이기 어렵다. 셰어하우스 입주자들은 처음 입주할 때는 한 방에 몇 명이 사는지를 중요하게 생각하지만 생활하다 보면 화장실 불편을 호소하는 경우가 많다. 화장실을 이용하는 시간대가 비슷하기 때문에 생기는 문제다. 결론적으로 주택 규모는 통상 115제곱미터 이상으로 최소 방 세 개, 화장실 두 개는 있어야 한다. 132제곱미터 이상으로 방이 네 개라면 이용자 확보 면에서 더욱 유리하다.

 

체크포인트 2: 입지

입지도 중요하다. 주 고객층은 20~30대 젊은 층이 선호화는 지역이어야 한다. 대규모 업무지구나 대학교 근처면 가장 좋다. 지하철 노선이 잘 연결된 서울은 역세권에만 있다면 큰 문제가 없다. 굳이 대학가 근처가 아니어도 30분 이내로 해당 업무 지구나 대학에 도착할 수 있는 거리라면 셰어하우스 입지로 적합할 것이다. 특별히 대학가가 아니라면 도시 변두리 지역은 셰어하우스 입지로 좋지 않다. 지하철로 이동이 가능하다 해도 출퇴근에 드는 시간이 길다면 주 고객층의 선호도가 낮기 때문이다. 한 셰어하우스 전문기업은 입지를 선정할 때 강남으로의 이동이 편리한지를 살펴본다고 한다. 강남에서 직장을 다니거나 학교에 다니지 않더라도 친구를 만나거나 학원에 다니는 등, 강남에서 이루어지는 일상생활이 많기 때문이다. 셰어하우스의 고객인 대학생이나 직장인이 선호하는 지역은 가족이 살기 좋은 동네와는 다소 차이가 있다. 가장 중요한 것은 대중교통편이다. 대학교 또는 회사로의 이동이 간단하고 소요 시간도 짧아야 한다. 걸어서 갈 수 있은으면 가장 좋고, 지하철을 이용한다면 환승 없이 한 노선만으로 이동할 수 있는 위치여야 한다. 집에서 지하철역까지 거리는 도보로 10분 이내로 가까운 곳이 좋다. 결론적으로 셰어하우스 하기 좋은 주택이란 '도심이나 대학가에 있는 대형 주택'이다. 그리고 이런 주택은 월세로 임대하기가 힘들다는 특대 성을 갖고 있다. 여기에 새로운 기회가 있다. 자신이 소유한 주택이 셰어하우스 하기 좋은 집인데 현재 전세로 임대하고 있다면 셰어하우스 운영으로 전환해볼 것을 권유한다.

 

대형 아파트라면 더욱 유리하다. 경비원이 있어 안전성이 확보된 아파트는 젊은 여성을 위한 셰어하우스로 운영하기에 좋다. 아파트 단지에 이용할 수 있는 부대시설도 많고 주차와 택배 수령도 편리해서 아파트 생활을 선호하는 젊은 층이 많다.
도심의 단독주택 역시 셰어하우스를 운영하기 좋다. 마당, 옥상 같은 플러스 공간을 활용해 바비큐를 할 수 있는 캠핑 공간으로 꾸미거나 여름철에 일광욕을 할 수 있는 시설을 만든다면 더욱 가치 있는 셰어하우스가 될 수 있다. 도심의 오래된 동네는 주택이 노후하고 주차장도 없어서 일반 가정에서 선호하지는 않는다.

 

젊은 사람들은 떠나고 예전부터 그곳에 살았던 노인들만 계속 거주하면서 동네에 활기가 떨어진다. 간혹 카페거리로 급부상하기도 하지만 이런 개발 호재도 없이 애물
단지로 전락하는 경우가 대부분이다. 그런데 이런 동네는 대부분 도심에도 있어 교통 사정은 매우 좋다. 자동차가 없고 활동량이 많은 젊은이가 거주하기에 입지 조건은 비교적 좋은 것이다. 실제로 셰어하우스 전문기업 우주에서 운영하는 서울 종로구 돈의동의 셰어하우스도 방 세 개짜리 한옥이다. 우주는 낡은 한옥을 대대적으로 수리하고 방 세 개를 모두 2인실로 만들었다. 1인당 50만 원에서 46만 원의 월세로 총 여섯 명의 셰어하우스 입주자를 들였다. 세입자를 구하기도 어려운 낡은 한옥에서 270여만 원의 임대이익을 얻는 셈이다. 지방의 경우 대학교 근처가 셰어하우스 입지로 적합하다. 지방의 대형 주택은 서울과 비교해 임대료는 내우 낮지만, 상대적으로 소형 주택의 임대료는 그리 낮은 편이 아니다. 특히 대학가 근처의 1인 가구를 위한 주택 임대료는 시세에 비해 매우 높은 편이다. 셰어하우스를 운영할 거라도 서울과 비교해 임대료를 크게 낮게 책정할 필요는 없다. 지방의 낮은 집값을 고려하면 수익률은 오히려 지방이 더 좋은 편이다. 또한 지방에는 1인 가구를 위한 양질의 주택이 많지 않다. 소도시에 있는 대학가에는 오피스텔이나 도시형 생활주택보다는 원룸 공급이 많다. 때문에 원룸에 비해 주거 조건이 양호한 셰어하우스가 더 높은 경쟁력을 가질 수 있다.

 

자취하면서 자기관리에 소홀해질 것을 걱정하는 학부모들도 자녀가 원룸에서 혼자 살기보다는 셰어하우스에 입주하는 것을 선호한다. 여학생들이 좋아할 만한 인테리어 수준을 유지한다면 원룸 이상의 월세가 가능하다.