부동산 투자 매입 시기를 알려주는 신호들

부동산 투자 매입 시기를 알려주는 신호들

정부 정책의 불안정성, 불투명한 경제, '부동산 투자 시대는 끝났다'는 주장 등 불안하고 변덕스러운 시장 상황에서 일반 투자자들은 투자 시점과 매도 시점을 올바로 잡기가 매우 어렵다. 그런데도 우리는 부동산을 매입하기 좋은 때를 알 수 있다. 다음과 같은 현상이 나타나면 부동산을 사야 할 때다.

 

 

1. 정부의 부동산 규제 완화 정책들이 계속될 때
경기가 침체하면 정부 입장에서는 부담스러울 수밖에 없다. 경기침체가 장기화하면 부동산 가격이 내려가면서 높은 가격에 매입했던 사람들은 고스란히 피해를 볼 수밖에 없기 때문이다. 따라서 정부는 각종 부동산 규제를 완화해서 부동산 경기를 부양하려고 노력한다. 부동산 경기가 살아나야 건설 경기도 활성화되고 그래야 경제가 원활하게 돌아가게 된다. 취·등록세 인하, 양도세 한시 감면, 중과세 폐지, 전매제한 폐지 등 규제 완화 정책이 계속될 때가 부동산 매입의 적기다. 정부의 경기 부양 정책으로 부동산 가격이다.

 

2. 경기가 불황일 때
왜 불경기에 부동산을 사야 할까? 바로 좋은 부동산이 싼 가격에 나오기 때문이다. 부동산에서 불경기를 나타내는 가장 큰 지표는 경매와 급매 물건이다. 경매 급매 물건도 나오는 순서가 있다. 먼저 가난한 사람들의 물건부터 나오기 시작한다. 그리고 돈이 좀 있는 사람의 건물인데 사업 등의 이유로 현금 유동성이 막힐 때 나온다. 아파트보다는 가격이 싼 연립 주택이나 빌라가 먼저 나오고, 대출받아 임대 사업 목적으로 소유했던 다세대나 다가구 주택이 나온다. 또 서울의 강남보다는 경제력이 떨어지는 지방과 수도권에서부터 나오기 시작한다. 불황기에는 사회의 부가 이전되는 시기다. 구입가보다 싸게 처분할 수밖에 없는 사람들이 생기고, 이런 물건들을 사두었다가 불황이 끝나고 가격이 회복되었을 때 팔아 차익을 남기는 사람들이 있다. 이런 식으로 부가 이전된다.

 

 

3. 가격이 오랫동안 오르지 않고 있을 때
요즘처럼 전세가가 하늘 높은 줄 모르고 치솟은 적도 없었다. 이런 일이 일어나는 까닭은 수요와 공급의 불균형 때문인데, 이는 향후 주택 가격을 높이는 데 영향을 미친다. 그러나 아직 가격이 상승하지 않고 멈춤세라면 투자를 고려해도 좋다. 보합 기간이 짧으면 그 후 시세가 올라도 조금밖에 오르지 않지만, 보합 기간이 길면 오를 때도 크게 오른다. 이것을 시간의 이익, 혹은 기다린 자의 승리라고도 한다. 오르지 않는다고 기다리다 지쳐서 매도한 부동산을 사게 되면 매도한 사람의 시간도 함께 사는 것인 만큼 어느 순간 가파르게 오를 개연성이 크다. 정부가 부동산 관련 규제를 오랫동안 풀지 않고 있을 때도 이후 규제가 완화될 때 가격은 크게 오른다. 이처럼 부동산 가격이 오래도록 오르지 않을 때가 '매일의 급소'로 투자하기 좋은 때라고 할 수 있다.

 

4. 금리가 고정되거나 인하될 때
정부는 부동산 경기를 부양하고 경제를 살리기 위해 금리를 유지하거나 낮춘다. 은행 등 금융기관에서는 부동산담보대출을 적극적으로 권장한다. 금리가 낮으니 사람들은 가진 돈을 은행에 예금하는 대신 투자하려 하고 은행예금보다 월세 수익이나 투자수익이 더 높기 때문에 부동산 투자를 선호하게 된다. 이에 따라 부동산 시장이 활성화된다.

 

5. 경쟁자가 적을 때
좋은 부동산을 싸게 사려면 경쟁자가 적은 시점을 노려야 한다. 다수의 사람이 구입을 희망하게 되면, 그중에는 실제로 꼭 필요한 수요도 있지만 비정상적인 수요 심리와 경쟁심으로 인해 높은 가격이 형성되는 경우가 많다. 이 경우 수요자들은 어쩔 수 없이 높은 가격을 주고 구입할 수밖에 없다. 따라서 경쟁이 심하지 않을 때 먼저 사야 한다. 사람들이 많지 않으면 불안해서 투자를 주저한다. 모든 투자에는 불안이 뒤따른다는 점을 염두에 두자, 고수들도 불안하기는 마찬가지다. 그러나 고수들은 자신이 내린 투자 결정에 대해 어떤 미련도 보이지 않는다. 이미 내린 결정은 후회하는 것이 아니다. 충분히 정보를 수집하고 분석하고 판단했다면 자신감을 가져야 한다. 불안해하는 한 아무것도 할 수 없다.
시중에 유동자금이 풍부해질 때
정부가 금리를 낮추면서 통화량을 늘리면 적어도 한 가지 이상의 자산 가격은 오르게 되어 있다. IMF 환란 이후 정부가 금리를 인하하고 통화량을 늘린 것이 1999년 주식 시장 활황으로 이어지고 2001~2003년 부동산값 폭등으로 이어졌다는 사실을 기억하라. 통화량이 증가하면 유동자금도 풍부해진다. 유동자금이란 보통예금이나 1년 미만의 예금 등 바로 인출해서 투자할 수 있는 여력을 가진 돈을 말한다. 한국은행에서 발표하는 단기자금도 유동자금에 해당한다. 유동자금이 많다는 것은 투자처로 가지 못하고 묶여 있는 돈이 많다는 뜻이므로 부동산 시장의 활성화로 이어질 수 있다.

 

6. 개발 호재가 발표될 때
지하철, 도로, 대형 시설 등이 유치되면 주변 부동산 가격은 세 번에 걸쳐 오른다. 발표 시점에 오르고, 착공 시 다시 한번 오르고, 마지막으로 완공 시 또 한 번 오르는데, 언제나 완공했을 때 가장 많이 오른다. 입주 시기에 아파트 가격이 가장 많이 오르는 것과 같은 원리이다. 개발 계획이 발표되면 개발 재원은 있는가, 개발 주체는 누구인가, 개발이 실현될 가능성은 있는가를 확인해야 한다. 이 세 가지를 모두 철저히 분석한 후 투자를 결정해야 하지만, 이 중에서도 가장 중요한 것이 개발 재원이다. 차입이나 유치, 혹은 국가 예산 등의 확실한 재원을 확인했다면 투자를 결정해도 무방하다.

 

7. 새로운 도시가 형성될 때
유동 인구가 많거나 외부에서 유입되는 인구가 많은 지역은 투자 수익률이 매우 높다. 강북의 재개발 지역들도 앞으로 아파트가 들어서면 새로운 도시가 형성되어 인구 유입과 유동 인구가 증가할 것이다. 노후 · 낙후된 주택 밀집 지역이 1만여 세대의 아파트군으로 바뀌는 곳도 새로운 도시 기능이 생긴 것과 같다. 서울과 수도권이라고 할 수 있다. 지방 대도시는 새로운 도시가 형성될 가능성이 큰 좋은 투자 지역