재개발 1+1 매물 찾기

 

<1+1 매물 찾기>

재개발 투자를 하다 보면 좋은 물건 하나를 매수하기도 어려운데 한꺼번에 두 개의 입주권을 받을 수 있는 매물도 있습니다. 두 채를 한꺼번에 매수한다는 이야기는 아니고 한 채를 매수하면 입주권 2개를 받을 수 있다는 뜻입니다. 이른바 1+1! 하나 사면 하나가 덤으로 딸려 오는 매물이죠. '덤으로 주는 매물이라고?" 뜻밖의 횡재라고 생각할 수도 있습니다. 특히 1+1 매물은 해당 타입의 매물을 두 채 따로 매수하는 것보다는 훨씬 저렴한 금액으로 투자가 가능하기에 인기가 많습니다.
그럼 어떤 매물이 해당 자격이 있는지 살펴보겠습니다. 쉽게 말해서 두 개의 분양주택이 전용면적 이상인 매물이거나 두 개의 분양가 합계 이상이거나 하는 큰 다가구나 주택인 매물이겠네요.


종전자산 주거 면적 두 개 분양주택 전용면적
145㎡≥84㎡+59㎡
135㎡≥84㎡+49㎡
120㎡ 259㎡+59㎡
100㎡ 249㎡+49㎡


종전자산 금액 두 개의 분양가 합계
10억으로 계산하면
조분가 5억 (84㎡)+4억(59㎡)
조분가 4억(59㎡)+4억(59㎡)
조분가 6억(104㎡)+4억(59㎡)


다만 추가로 받은 하나는 반드시 60m² 이하만 선택해야 한다는 것과 60m² 이하의 주택은 입주 후 바로 매도가 불가능하고 반드시 이전고시 후 3년이 지난 다음 매도할 수 있다는 전제조건이 있습니다. 1+1 매물은 입주권 하나를 더 받을 수 있는 장점도 있지만 투자 시 조합 내부 요인과 부동산 규제대책 등의 외부 요인으로 주의할 점이 몇 가지 있습니다. 먼저 조합 내부적으로 주의해야 할 점을 한 번 살펴보겠습니다. 우선 조합원 분양신청 시 1주택 신청자와의 경쟁이 필수 불가결인 너다. 쉽게 풀어서 이야기하자면 59㎡를 신청하는 조합원이 많아 물량이 오버되면 1+1 조건을 가진 조합원은 추가로 신청하지 못합니다. 1주택 신청자가 우선순위다 보니 그렇습니다. 최근에는 84m를 선호하는 분위기라 59㎡의 남지만 59㎡를 선호하는 때도 있었습니다. 항상 트렌드는 바뀌곤 하니 조심해야겠죠. 그리고 이전고시 및 건물 등기 이후에는 추가로 받은 아파트를 분리해 매각이 가능하지만 지역이다 보니 항상 소송이라는 리스크가 존재해 예상보다 건물 등기가 늦게 나는 곳이 다수입니다.


예를 들어 모 재개발 구역은 이전고시가 수년이 지났지만 등기가 나지 않은 곳도 있습니다. 그럼 1+1 소유주들은 힘들 수밖에 없습니다. 그래서 일반분양이 많은 사업성이 좋은 재개발 구역을 찾아서 투자해야겠죠. 중도금 대출에 대한 주의점도 있습니다. 조합의 추진 의지에 따라 중도금 대출을 전부 해 주는 조합이 있지만 하나의 중도금만 대출해 주고 나머지 하나는 조합원이 해결해야 하는 곳도 있으며 심지어 둘 다 안 해 주는 곳도 있습니다. 그래서 꼭 중도금 가능 여부를 조합에서 확인하고 투자해야 합니다.


또 하나 주의해야 할 점은 조합원분양가입니다. 조합원분양가는 대출과 마찬가지로 조합의 의지와 정관에 따라 2개 모두 조합원분양가로 해주는 곳도 있고, 나머지 하나는 일반분양과의 90% 또는 일반분양가로 하는 곳도 있습니다. 동호 수 추첨도 확인해야 합니다. 입주권 두 개 모두 조합원 대상 동호수 추첨을 해서 로열도 로열층을 받을 수 있는 조합도 있고, 반대로 추가로 받는 작은 평수는 저층으로 고정해 놓은 곳도 있습니다.


조합원분양가 인상도 주의해야 합니다. 작년에 수원과 의정부의 모두역들이 예상보다 높은 공사비 증액으로 인해 관리처분계획인가 시 비례율은 유지하는 대신 조합원분양가를 대폭 인상해 조합원들의 원성을 샀습니다. 그럼 1+1 신청자들은 2배로 조분가가 인상되니 부담도 2배가 되는 것이죠. 일반적으로 재개발 사업이라는 게 진행이 더디다 보니 사업시행인가 시점에 정해 놓은 조합원분양가가 관리처분 시점에는 물가상승률 또는 리스크로 인한 비용 증가로 상승하는 경우가 상당히 많습니다. 재개발 사업이 빨리 진행되는 곳은 사업시행인가 이후 단 1년 만에 관리처분이 나는 곳도 있으나 어떤 곳은 관리처분인가까지 4~5년씩 걸리는 곳도 있다 보니 조합원분양가 인상은 당연시되고 있습니다.

예를 들면 지하 1층, 지상 1층, 2층으로 된 다가구나 단독주택을 소유한 경우 지하 1층에 대한 주거전용면적을 포함해 주느냐 포함해 주지 않느냐에 따른 갈등입니다. 만약 지하 1층의 전용면적을 포함해 주지 않는다면 해당 조합원은 1+1을 분양받지 못합니다. 이문제에 따른 조합 측의 입장은 이렇습니다. 지하 1층에 세입자가 살지 않아서 전용면적으로 인정할 수 없다는 논리입니다. 그래서 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다. 지하가 건축물대장상 주거용 주택으로 돼 있는지 아니면 주거용이 아닌 공용부분인지를 확인해야 합니다.

주거용이 아닌 공용부분이라면 전용면적으로 인정받지 못합니다. 분양권에 관한 판례로 2008년 7월 30일 이전부터 주거용으로 사용하고 있으며, 건축물대장상 주택으로 돼 있다면 구청에서 재산세 과세를 했던 기록이 있을 겁니다. 그리고 또 하나 세입자가 현재 살고 있지 않지만 살았던 적이 있다면 가스나 전기를 사용했기 때문에 과거 납부내역을 받아서 조합에 첨부하면 인정받을 수 있습니다. 분명 위와 같은 사례로 거주 증거를 제시하지 못해 1+1을 신청하지 못한 조합원들이 주변에 있습니다. 그래서 1+1 매물을 매수할 때는 조합 정관과 건축물대장상 용도를 꼭 확인하는 게 좋습니다. 다음으로는 외부적 요인을 살펴보겠습니다. 대부분 정부 정책과 연관된 사항이 많습니다. 예전만 하더라도 아파트를 장기임대주택으로 신청할 수 있었기 때문에 1+1중 60m² 이하의 작은 매물은 장기임대로 신청하고, 다른 하나는 2년 실거주 후 비과세가 가능했습니다. 그리고 장기 임대는 향후 기간 만료 후 양도세 공제 혜택을 받고 얼마 안 되는 세금을 내고 매도하는 전략이 유효했습니다.


그런데 2020년 부동산 규제 이후 아파트의 임대주택 신청이 불가능해지자 문제가 생겼습니다. 큰 매물에 거주해도 2주택이 돼 버리니 비과세를 하기가 힘들어졌습니다. 비과세가 안 되면 내야 하는 양도세가 많아집니다.