재개발을 먼저 알아야 한다.

 

 

<재개발에 투자해야 한다>

단순히 부자들이 투자하기 때문에 우리도 투자해야 한다는 당위성은 없습니다. 하지만 과거에 비해 재개발 투자가 수월해진 것은 사실입니다. 주말을 이용해 서울과 수도권 재개발 현장을 누비면서 인근의 부동산 중개사를 따라다니며 실전 투자 노하우를 하나씩 몸으로 배웠지만, 그 또한 재개발에 대한 깊은 지식과 식견을 소유한 부동산중개사가 그리 많지 않았기에 지식 습득이 어려웠습니다.

지금은 예전에 비해 재개발 관련 도서들이 많이 출간되고 있고, 실전 투자를 통해 경험을 쌓은 유명 강사들이 재개발 강의를 보다 쉽게 전하고 있으며, 유명인이 아니더라도 개인들이 재개발 투자 경험을 블로그에 정리해 올리면서 전문가 못지않은 많은 고급 정보를 얻을 수 있게 됐습니다. 그리고 인터넷 카페에서도 이른바 유명인(유명인들이 자기 경험을 많은 이들에게 글이나 영상으로 전달하고 있습니다.

또한 인터넷 유튜브 채널에는 부동산 관련 영상들이 매일 같이 새롭게 업데이트되고 있어 초보자 입장에서는 어떤 내용을 봐야 할지 모를 정도로 많은 정보가 쏟아지고 있는 상황입니다. 이렇듯 투자환경이 좋은 상황에서는 초보 투자자라 할지라도 마음만 먹으면 책 몇 권과 블로그의 정보 그리고 유튜브 영상 등을 통해서 충분히 관련 지식을 얻을 수 있으며, 전문가에 필적하는 능력을 갖추는 것 또한 그리 어렵지 않습니다. 재개발 투자를 해야 하는 또 다른 이유는 일반적인 부동산 투자처보다 수익률이 높다는 점입니다. 재개발 사업은 구역 지정 고시부터 입주까지 적어도 10년 이상의 장시간이 소요됩니다. 이는 투자자에게 오랜 기다림을 필요로 하는 대신 시간에 비례해 큰 수익을 안겨 줍니다.

예를 들어 아파트 투자는 매수 후 본인이 정한 계획에 따라 다시 매도하거나 또는 부동산 경기를 사전에 예측해 매도하는 패턴으로 접근하지만 투자의 경우 신축 아파트 입주라는 최종의 목표가 있기에 오랜 시간을 기다려야 합니다. 그래서 일반 부동산 투자에 비해 목표 기간이 길 수밖에 없습니다. 만약 조합설립 때 2억 원을 들여 매수했다면 입주 시점까지 추가 부담금을 내더라도 약 5억 원의 투자금액이 향후 10억원 이상의 황금이 되기도 합니다. 이처럼 기다림의 미학만큼 큰 이익을 얻을 수 있는 투자처가 바로 재개발입니다. 어떤 사람들은 "차라리 10년 동안 5억 원의 투자금으로 S 전자 같은 우량주를 투자하는 편이 더 큰 이익을 얻을 수 있지 않나요?"라고 물을 수 있습니다. 이는 반은 맞고 반은 다르다고 생각합니다.

주식 투자를 한 번이라도 해 본 사람들은 쉽게 이해할 수 있습니다. 이론적으로는 워런 버핏처럼 가치투자를 하고, 장기투자를 해야 한다. 는 원리를 알고 있지만 실전에서는 쉽게 행동으로 실천하기 어렵다는 점을 말이죠. 그리고 직장인 중 5억 원이라는 거금을 주식에 투자할 수 있는 강심장을 가진 투자자가 과연 얼마나 존재할까요? 주식을 좀 한다는 제 친구 중에서도 아직은 없습니다. 10년 동안 어느 한 종목 또는 소수 종목을 보유하는 중에 수십 차례 상승과 하락의 고비에서 묵묵하게 버티며 심지어 큰 수익이 났을 때 수익 실현을 하지 않고 꿋꿋하게 보유할 수 있는 투자자는 손꼽을 정도입니다. 그래서 이론적으로는 장기투자가 맞지만 거의 불가능에 가깝다고 볼 수 있습니다.

반면에 재개발을 포함한 부동산 투자는 거래 부수비용(취·등록세, 양도세)이 주식 투자에 비해 훨씬 높기 때문에 쉽게 매수·매도가 어려워 반강제적으로 보유하게 되기 때문에 짧게는 2~3년부터 5년, 10년 이상 보유하는 투자자들을 많이 볼 수 있습니다. 특히 주식시장은 하루에도 몇 번이나 외부 재료나 상황에 따라 상승과 하락을 반복하며 변동 폭이 커서 투자자들의 간담을 서늘케 하곤 합니다. 그에 반해 부동산은 시세에 대한 민감도가 주식시장과 비교해서 낮은 편이고, 외부적으로 금융위기와 같은 큰 문제만 없다면 급락하지 않습니다. 결과적으로는 부동산에 투자해 큰 이익을 얻는 투자자가 훨씬 많습니다. 재개발 투자를 해야 하는 또 하나의 이유는 신축 아파트를 가질 수 있는 가장 좋은 방법이기 때문입니다.

'당첨 100%'라는 게 과연 이 세상에 존재할까요? 바로 재개발 입주권 투자는 '신축 아파트 당첨 100%'가 가능한 방법의 하나입니다. 서울이나 수도권에서 신축 아파트에 당첨되면 입주 시점에 수억 원의 차익을 실현할 수 있는 '로또 청약'이라는 기사를 여러 미디어를 통해 심심치 않게 들을 수 있습니다. 재개발 투자는 현금청산을 당하지 않는 정상적인 입주권이라면 관리처분계획 인가 이후에 입주 자격을 갖게 됩니다. 물론 향후 동호수 추첨을 통해 로열동과 로열층(흔히 RR이라고 함)의 행운은 운에 따라 다르겠지만 그래도 일반분양 청약에 비해서는 좋은 동과 층을 받을 확률이 더 높습니다. 대출 규제가 심해지는 최근 상황에서도 재개발 입주권 투자는 신축 아파트 매수에 비해 초기 투자금액이 낮기 때문에 대출 규제도 덜하다는 장점이 있습니다.

 

<재개발 투자가 어렵다는 편견>

만약 구역 지정 이후 조합설립이 된 재개발 구역을 투자한다면 이번에는 매수하려는 매물에 대한 걱정이 앞섭니다. 매물에 따라 도정법(도시 및 환경 정비법)과 조합정관에 따라 자격조건 미달 시 현금청산이 되거나 조합원 자격이 박탈당하는 경우도 있습니다. 그래서 내가 매수하려는 매물이 혹시나 문제가 없는지 걱정이 생깁니다. 조합에 문의해 보면 입주 자격이 있다고 하지만 사업시행인가 이전이다 보니 대략의 감정평가를 알 수 없어 적정한 시세로 매수하는지 걱정이 들 수도 있습니다.

예상보다 높은 감정평가를 받으면 탁월한 선택이 되지만 예상보다 낮은 감정평가를 받는 경우 시세보다 비싼 프리미엄을 주고 산 셈이니 아쉬울 수 있습니다. 특히 재개발 입주권은 어느 평형과 타입을 신청했는지에 따라 시세 차이가 많이 남습니다. 대부분 대형평형일수록 그리고 수요자들이 선호하는 타입일수록 프리미엄이 비싸집니다. 그래서 평형 신청 전이라면 내가 받은 감정평가금액으로 어떤 평형과 타입을 신청할 수 있는지 고민이 생깁니다. 한 번의 선택 또는 실수로 인해 향후 입주권의 시세 차이가 현격히 벌어지는 경우가 많기 때문입니다.