마지막 신규 대단지의 기회, 뉴타운 사업이다.

 

<마지막 신규 대단지의 기회, 뉴타운 사업>

뉴타운 광풍을 기억하는가? 뉴타운은 2002년 당시 이명박 서울시장이 낙후된 지역들을 대단위로 새롭게 개발하겠다며 내놓은 핵심 공약이었다. 이후 오세훈 서울시장 시절에는 황금알을 낳는 사업으로 주목받으며 여야를 불문하고 뉴타운 공약을 내세웠다. 당시에는 지정도 되기만 하면 집값이 상승한다는 기대심리로 지역 주민이나 투자자의 관심이 매우 뜨거웠다. 뉴타운 시범지역이었던 은평, 왕십리, 길음 지역은 부동산 가격이 치솟았고 다른 지역에도 지정 요청이 쇄도했다. 이후 이런 흐름이 전국으로 퍼지면서 뉴타운 시작 4년 만에 26개 지구, 226개 구역이 뉴타운 예정지로 지정되었다.

이렇게 뉴타운 사업은 2007년까지 부동산 가격의 상승을 주도하며 대박의 꿈을 키웠다. 하지만 2008년 세계적인 금융위기가 닥치면서 빨간불이 켜졌다. 지구를 남발하면서 가치가 희석되었고, 일부 지역은 사업성에 문제가 발생하기도 했다. 2014년 박원순 서울시장은 '뉴타운 정비사업 신정책 구상'을 발표하며 원점에서 재검토하였다. 10여 년에 걸친 큰 흐름 속에서 이제는 한때의 광풍으로 여겨지기도 하지만 뉴타운 사업이 남긴 흔적은 여전히 크며 남아 있는 뉴타운들에는 앞으로 대규모 신규단지가 공급되는 만큼 관심을 가질 만하다. 서울시 뉴타운 사업과 균형발전 촉진 지구사업 서울시는 지역의 균형 발전을 위해 뉴타운 사업과 균형발전 촉진 지구사업을 추진했다. 두 사업은 유사해 보이지만 뉴타운 사업이 '도시재정비 촉진을 위한 특별조치법'에 근거하여 주거환경의 개선에 주력하는 데 비해, 균형발전 촉진 지구사업은 '서울시 지역 균형발전 지원에 관한 조례'에 근거하여 상업 및 업무지역의 육성에 주력한다는 차이가 있다.

뉴타운 사업은 2002년 서울시가 적정 규모의 생활권역을 대상으로 도시 기반을 확충하는 종합적인 도시계획사업으로서, 주택 재개발 비중이 높았다. 민간이 주도하는 기존의 재개발은 도로, 학교 등 기반 시설이 부족한 한계가 있었지만 뉴타운 사업에서는 도시기반시설의 확보를 우선하고, 강남-강북 간 균형을 고려하며 직주근접을 실현하고자 하였다.

뉴타운의 형태는 신시가지형, 도심형 주거 중심형으로 구성되었으며 시범, 2차, 3차의 순서로 진행되었다. 서울시에는 1차(시범)부터 3차 뉴타운까지 26개 지2곳이 해제되었다. 구역이 지정되었는데, 2019년 현재 3곳 정도가 마무리되었고, 21곳이 진행 중이며, 은평, 길음, 왕십리는 시간적어로도 여유가 있었고 사업성도 양호하여 성공적으로 진행되었다. 은평뉴타운은 11개 아파트 단지와 한옥마을이 현재 안정적으로 자리 잡았다. 길음뉴타운은 2021년 롯데캐슬 클 러시아의 입주를 마지막으로 종료된다. 기대만큼 교육과 교통 인프라를 구축하지는 못했지만 당시 5억 2,000만 원대였던 해미안길음센터피스 84㎡의 입주권은 2019년 1월 10억 원을 돌파했다. 왕십리뉴타운 텐즈힐과 센트라스가 성공적으로 입주하여 도심 속의 신도시 이미지를 구축하고 있다. 돈의문뉴타운은 경희궁 자이로 완성되어 인기를 높이고 있으며, 한남뉴타운은 1구역 해제 후 나머지 구역이 현재 활발히 진행 중이다. 전농답십리뉴타운의 래미안 크게 시티와 답십리 위브, 미아뉴타운의 SK북한산시티 등은 지역의 대표단자기가 되었다. 아현뉴타운의 마포래미안푸르지오 북아현뉴타운의 e편한세상 신촌, 신길뉴타운의 래미안에스티움도 인기가 높다.

이처럼 구역별로 다소 편차가 있으나 완성된 단지는 대부분 성공적이라 볼 수 있다. 반면에 창신 성신, 시흥뉴타운은 전면 구역 해제되었고 35개 구역이 해제되었다. 해제된 곳들은 사업성이 부족하거나 이해 갈등이 해결되지 않은 경우가 많았다. 창신 성신 지역은 전통 상권을 보존하면서 주거환경을 개선할 수 있도록 도시재생성도 지역으로 바뀌었다. 균형발전 촉진 지구사업은 성장의 잠재력이 큰 거점지역에 대해 토지이용 규제을 완화하고 도시기반시설을 확충하여 상업, 업무, 유통 등의 기능을 집중적으로 육성한다. 1차 균형발전 촉진 지구로 청량리, 홍제, 합정, 가리봉이 지정되었고 2차 구의-자양, 상봉, 천호-성내가 지정되었다. 이 중 가리봉 지구는 사업 부진으로 해제되었고, 나머지는 2015년 '재정비촉진지구'로 명칭이 변경되어 개발이 추진중이다.

 

<2022년 사실상의 마지막 대규모 단지의 기회는 어디일까?>

서울 지역은 각종 규제로 인해 신규 단지의 공급이 원활하지 않은 편이다. 현재의 서울시 정책도 전면 철거를 통한 대규모의 신규 단지 공급보다는 부분적이고 보수적인 도시재생을 추구하고 있다. 그렇기에 신축 아파트 단지의 가치는 더욱 높아졌으며, 현재 진행 중인 사업에 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 뉴타운이 진행중인 구역에 아직 기회가 남아 있다. 뉴타운 내 재개발 구역뿐 아니라 재건축 구역 역시 느린 속도로 진행 중이지만 투자가치는 매우 높을 것이다. 다만 분양가상한제 등으로 사업의 진행 속도가 더욱 느려질 수 있고, 이미 오랜 기간 유명세가 높은 준강남권의 경우 호가가 높아 주의가 필요하다. 상대적으로 저평가된 유망지역을 선택하는 것이 중요하다.

 

도시재생사업은 물리적인 정비를 중심으로 한 기존 정비사업의 한계를 보완하여 노후 기반 시설의 정비와 지역적 특성을 고려한 사회, 경제, 문화적 정비를 포괄하는 개념이다. 재건축이나 재개발 등의 물리적인 정비사업은 사업성이 좋아 투자자와 개발자들의 선호도가 높다. 또한 추진 동력도 강하다. 그러나 낙후지역의 지원사업은 지역 역량과 사업성이 좋지 않아 투자자와 개발자 모두에게 외면받고 추진하기도 쉽지 않은 문제가 있는 것은 참고해야 한다.