투자를 하려면 반드시 레버리지를 활용해야 한다.

 

 

투자를 하려면 반드시 레버리지를 활용해야 한다.

 

레버리지(leverage) 활용이란, 내가 매입하고자 하는 부동산의 임대 수익률이 대출이자율보다 높을 경우 대출을 받아 매입함으로써 임대수익률을 보다 높이는 것을 말한다. 앞장의 성공적인 리모델링 사례에서 살펴본 바와 같이 레버리지 이용 시 약 4~7%의 임대수익률을 높일 수 있음을 확인하였다. 요즘처럼 은행 금리가 낮은 시절에는 수익성 부동산 투자에 있어서 다소 공격적으로 레버리지를 활용할 기회다. 매가 3억 원부터 10억 원에 이르는 구분상가의 경우 매가의 40~50%를 대출받아 투자할 수 있다. 신축 분양 상가의 경우는 이보다 높은 수준으로 대출을 받을 수도 있다. 서울의 강남 이외의 지역을 기준으로 가격대가 7억~15억 원에 이르는 상가주택이나, 20억 원대 이상의 근생건물을 구입할 때는 대출 가능 금액이 상대적으로 낮은 편이다. 대략 매가의 40% 선이다. 아파트의 경우 시세와 거래가격이 비슷하여 감정가격도 시세에 준하여 평가되고 대출 가능 금액도 매가의 60%까지는 별 무리가 없다. 반면, 상가주택이나 근생건물은 가격 산출이 어려운 편이다. 땅 면적도 제각각이고 건축양식이나 선령도 서로 다르다. 인근에 대상 부동산과 유사한 물건이 거래된 사례가 없는 경우가 허다해서 거래사례 비교도 어려운 것이 사실이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

금융기관에서는 투자자가 대출 의뢰 시 외부 감정평가기관 2~3개 업체에 탁상감정(약식감정)을 의뢰한다. 복수의 감정가격 중간치를 기준이고 삼는다. 감정평가업체는 부동산 가치를 평가할 때 일반적으로 복성식 평가법을 이용한다. 즉, 토지 시세를 구한 후 건물의 잔존가치를 더한 값을 감정가격으로 정하는 방식이다. 토지 시세도 실제 시세보다 약간 낮은가격을 적용하고 건물 잔존가치도 마찬가지다. 쉽게 말해 '안전한 상황'으로 가는 것이다. 따라서 감정가격은 대개 매가의 80~85% 수준에 그친다.

 

 

 

 

 

 

영등포구의 한 상가주택 실제 매물을 예를 들겠다. 영등포구청역에서 도보 6~7분 거리의 이면 지역에 있다. 대지 64평, 1992년도에 준공된 지하 1층/지상 5층, 연면적 180평이다. 보증금 6,000만 원, 월세 470만 원이 나온다. 매가 13억 원으로서 보증금을 제한 실제 투자 금액이 12억 4,000만 원이다. 연수익률이 4.5%이다. 서울 지역의 상가주택 매물 중 10억 원대매물로서 4.5% 수준이면 상당히 좋은 편에 속한다. 실제 매물을 기준으로 대출 가능 금액을 따져보자. 필자가 의뢰한 금융 기관에서 평가한 탁상감정가 격이 10억 6,000만 원이었다. 매가 13억 원 대비 감정가격이 81.5%이다. 이 금융기관은 감정가격의 70%까지 대출해 줄 수 있다고 한다. 따라서 7억 4,200만 원이 가능하다. 그런데 여기서 우선 보증금 6,000만 원을 공제해야 하므로 6억 8,200만 원으로 낮아진다. 이게 다가 아니다. 이 상가주택 건물은 상가건물 임대차보호법을 적용받는 임차인이 6명이고, 제5층은 주택이고 방이 2칸이다. 금융기관에서는 대출 심사할 때는 항상 최악의 상황 즉, 경매에 넘겨질 경우를 상정하여 대출금액을 산출한다. 상가임대차는 주택임대차든 각각 최우선변제권에 따라 정해진 최우선변제금액이 있다. 서울지역의 주택 임대차의 경우 방 한 칸에 3,200만 원, 상가임대차는 2,200만원이다. 위 상가주택 건물에서 최우선변제금액이 총 1억 6,400만 원이다. 따라서 이 금액을 6억 8,200만 원에서 제하면 최종 대출 가능 금액이 5억 1,800만원이 된다. 대략 매가의 40%와 일치한다. 부동산 투자를 결정할 때는 큰 틀에서부터 따져봐야 한다. 먼저 이 물건을 살 것인가, 말 것인가 산다면 얼마에 살 수 있는가. 융자는 얼마나 받을 수 있으며, 그러고도 부족한 돈은 어떻게 융통할 것인가 식으로 짚어나가야 한다.

 

다만, 대략적인 대출 가능 금액에 대한 감을 잡기 위해서는 '매가의 40% 정도라고 보면 엇비슷하게 맞는다. 그러나 '매가의 40% 공식을 일률적으로 적용해서는 안 된다. 만일 대상 건물에 금융기관이 입주해 있거나, 일부 층이 주택이나 원룸으로 구성된 경우에는 임대보증금 규모가 일반적인 수준보다 높다. 금융기관들은 자금이 여유로운 입장이므로 그들이 점포를 얻을 때 되도록 보증금을 최대한 높이고 월세를 줄이려 한다. 상가주택이나 원룸 건물의 경우에도 전세를 놓은 방들이 많아 전세보증금 전체 보증금 수준이 높은 편이다. 따라서 이런 경우에까지 '매가의 40% 공식을 적용하면 안 된다. 대략 30% 전후에 그칠 것이다. 이런 경우에는 서두르지 말고 금융기관을 통하여 구체적인 대출 가능 금액을 알아본 후 투자 결정을 내려야 한다. 해방 이후 1%대 금리는 이번이 처음일 것이다. 아마 단군 이래 처음일 것이다. 조심성 많은 사람들은 레버리지 활용에 대하여 여전히 부정적이다. 혹자는 매가의 30% 이내에서 보수적으로 이용하라고 충고한다. 그러나 유사 이래 최초로 맞은 초저금리 시대를 지나친 소심함으로 인하여 4~7%의 추가수익을 누리지 못한다는 것은 빌딩 부자 되기를 포기하는 것과 마찬가지라고 보아야 할 것이다. 당신은 임대수익률이 이자율보다 높은 수익성 부동산을 잡을 것이다. 이자는 아무리 많아도 임대료의 절반을 넘지 못한다. 임대료는 계속 나오고 있고, 체불은 부분적이다. 무슨 걱정이 그리 많은가. 고정금리로 묶어놓고 매수해 보자.