투자 시 좋은 중소형 건물을 고르는 방법

 

 

 

좋은 중소형 건물을 고르는 방법

이 책의 슬로건인 '3억 원으로 10년 만에 20억원대 빌딩 부자 되기'에서 20억 원대 빌당이란 소형 건물을 뜻한다. 사실 20억 원짜리 건물을 '빌딩'이라 칭하기가 낯간지러울 수 있다. 왜냐하면 '빌딩'이라 하면 최소한 6층 이상쯤 되고, 승강기도 있고, 층당 건축면적이 100평 이상쯤 되어야다고 생각되지 않겠는가. 겉보기에도 반듯하고 남에게 자랑할 만한 규모의 건물을 뇌리에 떠올릴 것이다. 그러나 엄밀히 말하면 '빌딩'은 일정규모 이상의 건물에만 붙일 수 있다는 제한이 없다. 10억 원짜리 건물에도 빌딩주가 원하면 빌딩이라 명명할 수 있고, 실제로 그런 이름을 붙인 소형 건물들을 우리 주변에서 찾아볼 수 있다.

 

<첫 번째, 정의>

'그러면 '소형 건물'의 정의가 뭘까? 건축법에 나와 있는 것도 아니고, 상가건물 임대차법에 나와 있지도 않다. 이것은 그저 우리 마음속에 막연히 존재하는 추상적 개념이라 할 것이다. 필자가 '소형 건물'을 정의하자면 '서울 비강남권 지역을 기준으로 대지 100명 이내의 지상 5층 이하의 건물'이라 하겠다. 연면적 200~300평 규모로서 가격대는 20억~40억 원 정도에 속하는 건물이라고 정의하고 싶다. 이런 건물에서 기대할 수 있는 월 임대수입은 700만~2,000만 원 정도가 될 것이다. 이는 평균치를 말하며, 원룸건물이나 통상 가인 경우 또는 건물의 일부 층을 원룸으로 개조한 경우는 이보다 임대 수입이 높을 수 있다. 소형 건물이 이와 같다면 '중소형 건물'은 어찌 정의될 수 있을까? 역시 이 개념도 필자의 '심리적 개념'으로 풀어보고자 한다. 위에서 정의한 소형 건물들을 포함하면서, 연면적 1,000평 이하의 건물들을 '중소형 건물'의 범주에 넣을 수 있겠다. 가격대는 대개 20억~100억 원 선으로서 월 임대 수입은 700만~4,000만 원 선이다. 강남권의 경우 빌딩 가격을 논
할 때 연면적 평당 단가 2,000만 원이 평균치이므로 연면적 1,000평 건물이라면 200억 이상도 즐비하기는 하다. 이러한 특수 지역을 제외한 서울의 평균치가 그렇다는 것이다. 지상 6층 이상이면서 50억~100억 원대 건물은 '빌딩'이라 칭하는데 이의가 없을 것이고, 독자 여러분에게는 꿈의 목표라 할 수 있지 않을까.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<두 번째, 우량 물건>
우량 물건은 누가 보아도 좋게 보인다. 이상적인 물건은 '역세권에 입지하고, 준공된 지 10년 이내이면서 수익률 5% 이상이고, 주변 개발 가능성 등 미래가치를 보유한 물건'이라 하겠다. "과연 이런 물건이 존재할까?" "결코 존재 안 한다!" "그럼 뭐가 좋을까?" 필자가 독자 여러분에게 권하는 우량 물건은 이렇다. 첫눈에 반하는 물건이 아닌, '민낯이면서 화장하면(리모델링) 예쁘게 변모할 자질이 있는 물건'이 우량 물건이라는 전제하에 다음과 같은 조건에 부합하면 합격이다.

 

하나. 접근성(교통)

도보 5분 이내의 전철역 세권이면 더 바랄 게 없겠지만, 도보 7~8분 이내 즉, 전철역에서 500~600m 이내의 지역이면 일단 합격이다. 도보 10분 이상은 부담스러운 거리다. 전철역이 아니더라도 버스정류장에서 도보 3분 이내라면 역시 괜찮다. 그런데 버스정류장도 5분 이상 걸리고 전철역도 10분 이상 걸어야 한다면, 특수한 경우가 아닌 이상 피하는 것이 좋다.

 

둘. 준공 15년 차 이상
준공된 지 15년 이상 지나면 웬만큼 관리가 잘 된 경우를 제외하면 투자자가 매매가격에서 건물 잔존가격을 쳐주지 않으려는 경향이 강하다. "건물주 입장에서는 건물가격을 포함해서 매매가를 정하고 매도를 시도한겠지만, 가격 흥정 과정에서 건물 가지는 배제되는 경우가 흔하다. 따라서 접근성이나 상권은 B급 이상이면서 토지가치로만 매입할 수 있는 물건이 좋은 물건이다. 재삼 강조하지만 건물은 잘만 관리하면 100년도 가능하다. 15~30년 지난 건물은 리모델링하기에 전혀 낡은 것이 아니다. 오히려 '딱 좋은' 대상이다. 물론 선령 50년 이상의 건물은 리 모델링 대상으로는 피해야 하겠다. 2013년 하반기에 나왔던 매물 중에서 필자가 독점중개계약을 맺은 건물이 있었는데, 영등포구청역에서 200m 거리의 준공 27년 차 37억 원짜리 매물이었다. 보증금 2억 원, 월세 2,000만 원이다. 임대수익률 6.85%의 매우 훌륭한 물건이다. 매도가격은 건물 가지는 배제하고 토지가치만 매겨 37억 원에 나왔다. 당시 토지 시세가 평당 2,700만~2,800만 원이었는데 이보다 저렴한 2,530만 원이었다. 건물주가 자금압박이 심하여 급매하는 물건이었다. 당장의 수익성도 좋지만 전면 외벽에 대리석 부착과 승강기 보수, 공용 복도 페인팅, 옥상 방수 처리 등 약 1억 원을 리모델링 비용으로 투입하면, 임대료 상승과 리모델링으로 창출된 건물 가지를 반영하여 즉시 재매도하더라도 7억원 정도는 쉽게 더 받을 수 있은는 매물로 재탄생될 수 있는 것이었다.

 

 

 

 

 

 

셋. 미래가치 내포한 물건

신설 전철역이 생기는 지역의 경우 현재 그 지역이 제3종일반주거지역인 경우가 많다. 용도지역이 제3종일반주거지역일 경우 용적률은 서울의 경우 250% 이내이므로 지상 5층 이내의 건물을 지을 수 있다. 그러나 전철역이 생기면 그 지역은 준주거지역이나 상업지역으로 종 변경을 기대할 수 있겠다. 생각해 보라. 전철역 주변에는 대체로 건물들이 6층 이상인 경우
가 많지 않던가? 서울 외곽지역의 경우 예외가 있기는 하다. 그러나 9호선 연장선의 신설 역세권을 비롯하여 신설 경전철 예 정역 지역의 토지이용 계획 확인원을 체크해보면 대개 제2종일반주거지역 내지 제 3종일반주거지역인 경우가 많을 것이다. 이러한 곳이 내재가치가 좋은 곳이라 하겠다. 또한 기존의 역세권 지역이라 하더라도 예컨대, 영등포구청역의 경우 구청이 입지했는데도 아직도 준공업 지역으로 남아있다. 건물들이 30년 이상 되어 낡고 미관도 안 좋다. 국회의원선거 때마다 상업지역으로 종 변경을 공약으로 내걸어온바, 머지않아 상업지역 또는 최소한 준주거지역으로 변경될 가능성이 있는 지역으로서 투자 대상지로 추천할 만하다. 위에서 예로든 37억 원 매물이 바로 그런 매물이다. 동 매물의 현재 토지가치
는 2,700만~2,800만 원이지만 일반상업지역으로 종 변경이 실현된다면 평당 5,000만 원은 기본이 될 것이며, 준주거지역으로 될 경우 평당 3,500만 원 ~ 4,000만 원은 될 것이므로 미래가치가 훌륭한 지역이라 하겠다. 

넷. 증축할 수 있는 물건
중개사로부터 소개받은 매물의 용적률을 확인해보니 제 3종일반주거지역의 4차선 도로변에 입지했는데도 3층이라면, 이는 분명 2개 층 정도는 증축이 가능할 것으로 볼 수 있다. 건물 가지는 없는 상태에서 매입할 경우 증축을 겸한 리모델링으로 가치를 급상승시킬 수 있는 이런 물건도 좋은 물건에 속한다고 하겠다. 물론 기존 건물이 증축을 감당할 수 없을 정도로기초가 허약한 경우는 예외로 한다.