상가투자는 위험합니다.

 

 

상가투자는 위험합니다. 

임대사업이라고 하면 바로 상가를 떠올리는 사람을 많이 볼 수 있습니다. 그런데 주변을 둘러보면 현재 엄청난 수의 자영업자들이 폐업을 하는 상황입니다. 그런데도 향후 기업들의 대규모 감원이 이루어지면 직장인들이 자영업을 하기 위해 상가를 구할 테니 상가 투자가 유망하다고 말하는 사람들이 있습니다. 과연 자영업자들이 상가를 구할까요? 월세를 받기 위해서는 임차인이 적정한 수익을 올려야 하는데 적자가 나는 상황에서는 월세를 제때 낼 수 없습니다. 불경기로 장사가 잘 안 돼서 기존의 임차인이 나가면 새로운 임차인을 구하기도 힘듭니다. 공실 기간이 길어지면 부동산 중개사는 임대료를 낮추라고 합니다. 그래서 새로운 임차인을 구할 때마다 보증금과 월세가 이전보다 줄어드는 상황이 생깁니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

상가를 분양하는 업체들은 종종 최고의 입지와 얼마의 월 수익을 보장하다면서 과장 광고합니다. 상가 분양업체는 분양이 목적이기 때문입니다. 최고의 입지라고 해도 보증금과 월세가 높다면 세입자를 구하기 어렵습니다. 실제 그들이 보장하는 월세가 지금 당장은 나온다 해도 3~4년 후까지 가능할지는 모르는 일입니다. 상가 분양을 위해 지출하는 화려한 광고비와 영업사원의 인건비가 분양가에서 나가고 있습니다. 생각해 볼까요? 만약 6억 원짜리 상가를 3억 원 대출을 받아서 매입했다고 합시다. 대출이자를 7%로 계산해도 연간 2,100만 원, 매달 175만 원의 이자가 발생합니다. 보증금 1억 원에 임차인을 구한다면 실제 투자금은 2억 원이 되겠지요. 기대수익률이 8%라면, 연간 1,600만 원, 매달 133만 원의 수익이 나와야 합니다. 즉 이 모두를 감안해 계산하면 대출이자 175만 원과 투자금 대비 수익으로 133만 원을 합한 308만 원의 월세를 받아야 그나마 손해 보지 않는 투자를 한 셈이죠. 그런데 그 동네 비슷한 입지의 임대 시세가 보증금 1억 원에 월세 200만 원이라면 어떻게 될까요? 대출이자를 내고 나면 25만 원이 남는 겁니다. 그러면 2억 원을 투자해서 연간 300만 원의 수익을 올리는 것이기에 수익률은 1.5%(300만 원/2억 원 X100)입니다. 물가상승률을 생각하면 사실상 마이너스 수익률이죠.

시세가 보증금 8,000만 원에 월세 150만 원이라면 상황은 더욱 나빠집니다. 실제 투자금은 2억 2,000만 원이 되고 매달 25만 원의 마이너스 현금흐름이 생기니까요. 최악의 상황은 공급이 넘쳐서 아예 세가 나가지 않는 겁니다. 이렇게 되면 상가를 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않아 투자금 3억 원을 회수하지 못하는 것은 물론, 대출금 3억 원에 대한 대출이자 175만 원과 몇 십만 원의 비싼 관리비 역시 점포주가 매달 감당해야 합니다. 굉장한 리스크이지요. 

 

우리나라의 경우 자영업자의 비율이 선진국의 2배입니다. 그만큼 경쟁자가 많다는 겁니다. 서울은 물론 지방의 신도시는 배후 세대수에 비해 상가가 지나치게 많은 편입니다. 특히 안산 중앙역 남부지역에는 엄청나게 많은 상가가 들어와서 1층 상가도 공실이 많습니다. 이곳 자영업자 모두가 어려운 상황이지요. 게다가 급속도로 늘어나 버린 대형마트로 인해 일반 상권이 죽고 있습니다. 요즘 마트에는 없는 물건이 없고 팔지 않는 음식이 없을 정도이니까요. 이 현상은 앞으로도 지속될 것입니다. 더불어 코엑스 지하상가 같은 초대형 복합상가가 서울과 경기도 도처에 많이 생겨났습니다. 과연 일반상가들이 이들과 경쟁해서 살아남을 수 있을까요? 상가는 한번 상권이 이동하면 회복되는 것이 무척 어렵다는 특징이 있습니다. 더불어 인터넷 쇼핑몰과 홈쇼핑도 일반상가들의 입지를 좁히는 데 한몫하고 있습니다. 월세와 인건비가 발생하는 일반 상가들은 이러한 비용이 들지 않는 인터넷 쇼핑몰과 홈쇼핑에 비해 경쟁력이 약할 수밖에 없지요.

 

 

절대 이러한 투자를 해서는 안 됩니다. 몇 년 후 보증금 1억 원에 300만원 이상의 월세를 받을 가능성도 없지는 않겠지요. 그러나 투자는 그런 낮은 확률에 돈을 거는 것이 아닙니다. 물가상승률을 훨씬 상회하는 수익률이 확실히 보장되는 곳에 투자해야 합니다. 이처럼 상가 투자에는 많은 위험 요소가 도사리고 있습니다. 따라서 투자하기 전 반드시 전문가와 상담해보길 바랍니다. 또 상가 투자를 꼭 하고 싶다면 사거리에 위치한 1층 코너 상가 정도가 좋습니다. 어디서나 눈에 잘 띄며 희소성이 있기 때문입니다. 수많은 상가가 있는 건물에서도 이런 점포는 딱 4곳뿐이지요. 그렇다고 해도 반드시 실제 투자금에 대한 수익률을 먼저 계산해 보고 안전한 수익이 가능하다는 판단이 선다면 투자를 고려해도 좋습니다. 하지만 확신이 없는 투자는 위험이 따르니 조심해야 하는 게 좋습니다.