부동산 투자 시 다음 투자 대상을 찾는 방법

 

다음 부동산 투자 대상을 찾는 방법

투자를 하다 보면 나도 모르게 투자를 쉬는 경우가 있습니다. 처음에 운 좋게 투자처를 찾았지만 투자처를 찾지 못하는 경우가 그렇습니다. 상승기에는 그럭저럭 버틸만하지만 연 단위로 종부세 내면 마음이 급해지기 마련입니다. 특히 법인의 경우 좋은 투자처인 투과지역 3주택 이상이면 종부세는 공제 없이 6%입니다. 답이 없습니다. 그렇다면 투자할 만한 다음 부동산은 어떻게 찾으면 될까요?



1단계: 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다

네이버 부동산이나 조인스랜드, 부동산뱅크 KB 등에서 서울과 경기 지역 중 매매가와 전세가의 차이가 적은 아파트를 검색해보세요. 다소 시간은 걸리겠지만 찾다 보면 전체적인 윤곽이 잡힐 겁니다. 특히 다른 사람들에게 많이 알려지지 않은 곳을 찾는다면 흙 속의 진주를 찾은 것이나 다름없습니다. 이미 좋은 투자처로 잘 알려진 곳은 그만큼 가격이 올랐을 가능성이 크기에 더 큰 비용을 들여서 매입해야 하므로 좋은 투자처라고 할 수 없습니다.


2단계: 해당 아파트에 관해 인터넷으로 사전 조사를 한다

지하철역과의 거리가 어느 정도인지, 향후 어떤 호재가 있는지 확인해보세요. 신문 기사는 물론 온라인 커뮤니티와 카페 등 게시판에 올라온 글들을 확인해보는 것도 좋습니다. 단, 인근 부동산에서 올린 부풀린 호재가 가득한 글이 많으므로 이를 감안해야 하며, 여러 기사와 글을 비교해 사실을 검증해볼 필요가 있습니다.


3단계: 인근 부동산중개소에 전화해서 확인한다

요즘에는 부동산 시세 정보를 공개하는 사이트 담당자가 부동산 공인중개사 사무소에 직접 연락하여 매물을 확인합니다. 따라서 해당 중개소의 연락처가 함께 표기되는 경우가 많습니다. 그런데도 인터넷에 올라온 시세가 부정확할 수 있고 급매물일 경우 실시간으로 사라질 수 있으므로 직접 연락해서 확인하는 게 좋습니다. 문의할 때는 A 부동산 중개소에는 세입자로, B 부동산 중개소에는 집주인으로 밝혀서 매매가와 전세가를 확인하는 것도 방법입니다.

 

 

 

 

 

 

4단계: 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다

부동산투자에 있어 현장 조사는 필수입니다. 실제 해당 부동산이 위치한 현장에 나가 주변을 둘러보면서 경사도와 편의시설, 유동 인구와 인근 학교 등을 살펴보세요. 또 인근의 부동산 중개소를 찾아가 여러 가지를 묻고 그 지역 사람들의 선호도가 어떤지 조사해보세요. 가장 중요한 것은 임대가 잘나가는가 아닌가입니다.


5단계: 투자가치가 있다는 판단이 서면, 바로 계약한다

요즘과 같이 투자자들이 많을 땐 경쟁자들이 많습니다. 자신이 세운 원칙에 들어맞고 해당 물건에 대한 확신이 선다면 바로 계약하는 것이 유리합니다. 계약금은 매매가의 11%를 걸어서 해약되는 것을 방지하는 것이 좋습니다. 결국 투자처를 결정하기 전 여러 사안을 검토해봐야겠지만, 절대 간과해서는 안 되는 원칙은 임대가 잘나가는 물건에 투자해야 한다는 겁니다. 임대가 잘나가야 세를 놓기도 쉽고, 매매도 순조롭게 이어집니다. 특히 이런 물건이어야 향후 가격 상승까지 기대할 수 있습니다. 

 

Tip 앱으로 보는 지도 말고, 종이 지도는 굉장히 유용한 무기입니다.

지도를 곁에 두라는 말이 있습니다. 저는 지도가 많으면 많을수록 좋다고 생각합니다. 지도는 강력한 무기입니다. 최신 지도일수록 좋고 크기도 클수록 좋습니다. 지도를 보는 것을 습관화하길 바랍니다. 요즘은 스마트폰으로 검색이 가능하고, 로드뷰까지 제공합니다. 또한 자동차마다 내비게이션이 장착되어 있어서 어디든 쉽게 찾아갈 수 있게 되었지만 바로 이러한 이유로 거리와 지역에 대한 감각이 무뎌질 수도 있습니다. 부동산투자의 기본은 지역에 대한 이해입니다. 습관처럼 지도를 자주 들여다보기를 바랍니다. 먼저 서울과 경기도 전도를 꼭 구입하세요. 지도책 2권을 사서 해당 지역 지도를 뜯어서 서로 붙이면 아주 상세한 전도가 생길 겁니다. 1장의 큰 지도를 보며 전체적인 거리 감각을 키우는 것이 좋습니다. 지도를 벽에 붙이고 강남역을 중심에 두고 노원역을 끝점으로 하여 원을 그려보세요. 결국 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높습니다. 지하철 신분당선이 생긴 이후 웬만한 강북보다 분당이 강남역과 더욱 가까워졌습니다.

 

이처럼 지도에 중요한 지점을 중심으로 두고 원을 그리는 것도 유용한 방법입니다. 이 방법의 기본 원리는 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것입니다. 물론 가치는 같지만 다릅니다. 그렇다면, 상대적으로 가격이 싼 것을 매입하면 됩니다. 가치가 같기 때문에 시간이 지나면 가격도 같아집니다. 예를 들어볼까요? 앞으로 동탄 신도시의 중심은 GTX, KTX, 지하철의 복합 역사인 동탄역이 될 것입니다. 동탄1신도시와 동탄 2신도시를 통틀어서 이곳이 가장 핵심 지역입니다. 지인 중 한 명이 어느 아파트를 사야 하는지 물어본다면 저는 동탄역을 중심으로 걸어서 10분 거리(약 500m)인 지역을 원으로 그리고 그중 가장 가격이 저렴한 아파트를 매입하라고 조언했습니다. 당시 T 아파트와 K 아파트의 제한 없이 모임은 1억 원이었지만 같은 거리에 있던 Z 아파트의 처리 모임은 3,000만 원이었습니다. 결국 지인은 Z 아파트를 구입했고, 현재는 프리미엄 가격이 같아졌습니다. 


말레이시아의 수도 쿠알라룸푸르의 핵심 건물은 초고층 페트로나스입니다. 이러한 이유로 페트로나스 타워와 트윈 타워 Petronas Twin Towers가 가까울수록 부동산가격이 비쌉니다. 프랑스 파리의 경우 에펠탑이 멋지게 보일수록 비쌉니다. 일본은 지하철역과 걸어서 갈 수 있는 거리인지, 자전거를 타고 가야 하는 거리인지에 따라 가격이 달라집니다. 이처럼 지도를 펼치고 지하철역과 학교, 쇼핑, 대형 병원, 대형 관광서 등에 많은 원을 그린 후 이 원의 교집합에 속하는 지역을 잘 살펴본다면, 좋은 투자처를 찾을 수 있을 겁니다.


맞춤형 지도를 서비스하는 네이버 지도, 호갱노노, 아실과 같은 인터넷 지도도 유용합니다. 이를 통해 지역 분석과 교통편 등을 확인하세요. 인터넷으로 손품을 통해 입수한 정보를 바탕으로 직접 현장에 나가 발품을 팔아 그 부동산을 분석하다가 의외의 유망 투자처를 찾게 되는 경우도 있습니다.