부동산은 빌딩투자자의 이상과 현실을 구분해야 한다.

 

빌딩투자자의 이상과 현실

중소형 건물 시장에서 빌딩투자자가 머릿속에 그리는 이상은 마치 시골 처녀가 백마 탄 왕자를 꿈속에서 그리는 것처럼 허무맹랑한 경우가 많다. 물론 누구나 꿈꾸는 것은 자유다. 혹시 아는가. 영화 속에나 나올법한 일이 나에게 일어나지 말라는 법이 어디 있겠는가. 남들 해외여행 갈 때 안 가고, 평생 안락한 삶을 마다하고 눈물겨운 고생과 절약으로 알토란처럼 모은 재산을 모두 투자하여 빌딩주가 되려 하는데 얼마나 가슴 벅차고 기쁜 일이겠는가. 기대치가 높은 것은 당연하다. 그런데 현실에서는 투자자가 꿈속에서 그려온 물건이 존재하지 않는다. 특히 건물투자로는 초보적 자금이라 할 수 있는 10억 원 정도를 보유한 투자자는 기대치를 채워줄 물건은 현실에서는 존재하지 않을 뿐만 아니라 아마 하나님도 만족시킬 수 없을 것이다. 그러면 빌딩투자자들의 투자금액을 10억 원부터 50억원까지로 한정하고 가격대를 세 가지 그룹으로 임의로 분류하여 그룹별 투자자들이 가진 이상과 현실 간의 괴리에 대하여 얘기해보겠다.

첫째, 10억 원대 건물 매수를 원하는 그룹이다. 이 가격대의 고객은 시장에 무수히 많다. 중소형건물 시장 투자자 피라미드의 맨 아래 단계에 속하는 부류로서 도시지역의 공인중개사라면 누구나 이들을 만날 수 있다. 건물 전문 중개사가 아니라도 매수의뢰를 받을 수 있는 그룹이다. 이들은 중개사 입장에서 볼 때 소위 '영양가 없는 고객'이다.

 

 

 

 

 

 

이들은 자신이 보유한 아파트 한두 채 등을 팔아서 마련한 10억 원으로 상가주택을 구입하여 한 층은 자신이 거주하고 잔여 층은 임대하여 노후를 대비하려는 그룹이다. 문제는 이 그룹의 고객들 대다수는 자신이 소유한 10억 원으로 현실에서 살 수 있는 물건이 어느 수준이지 처음에는 전혀 감을 못 잡고 있다. 대개의 경우 현실 시장에서 20억 원에 살 수 있는 물건을 10억 원으로 사려 드는 식이다. 이런 투자자는 10억원의 가치에 대한 올바른 인식을 터득하기까지는 1년쯤 걸린다. 서울 시내 온 동네 중개업소를 부지런히 발품을 팔면 시장정보를 습득하다 보면 10억 원의 가치가 자신이 꿈꾼 기대치와 상당한 괴리가 있다는 사실을 깨닫게 되고 나서 크게 실망하게 된다. 그러기 전에는 중개사가 아무리 내재가치가 좋은 물건을 제시해도 눈 하나 꿈쩍 안 한다. 이들은 그 가치를 알아챌 안목이 없기 때문이다. 따라서 이러한 투자자들을 수없이 겪어본 중개사들은 이들을 결코 정성으로 대하려 들지 않고, 그저 공손한 말로 적당한 물건이 없다는 구실을 붙여 돌려보낸다.

또한 이 가격대의 투자자들은 중개사 입장에서 볼 때 충성도가 대체로 낮다. 특정 중개사를 통하여 건물을 구입하겠다는 의지가 약한 편이라서 어느 중개업소에 가더라도 정성 어린 대우를 받기 어렵다. 애정을 가지고 중개사 자신의 모든 역량을 동원하여 온갖 물건을 확보하여 소개해봐도 기대치가 높은 만큼 별 관심을 안 보이기 일쑤다. 그러다가 다른 중개업소에서 부르면 뒤도 돌아보지 않고 쪼르르 떠나기 때문에 이런 투자자에 시간을 들이는 것은 시간 낭비라는 생각이 강하다. 따라서 이런 투자자는 1년여 기간 동안 현실감각을 익히면서 하염없이 발품을 판 나머지 지친 후에야 시중의 매물 중 어느 하나를 찍어서 매입하게 된다. 둘째는 20억~30억 원대 고객이다. 자산 20억 원 이상을 보유한 그룹의 나름 소 부자라고 생각하는 그룹이다. 10억 원대 고객들과 비교하여 이들의 현실 인식 능력은 약간 나은 편이지만 이들 역시 꿈꾸는 이상과 현실의 갭이 큰 편이다. 이 그룹의 상당수 투자자의 기대치는 가급적 대로변 역세권에 입지하고 준공된 지 10년 이내의 신축건물로서 임대수익률 5% 이상인 매물을 원하는 경우가 흔하다.

우리가 꼬마 빌딩이라 칭할 때는 대지 면적이 최소 50평 전후로 지상 4~5층 정도라 할 수 있다. 이런 규모의 건물이 지하철역에서 300m 이내의 대로변에 입지할 가능성은 아주 낡은 건물이 아니고는 적다. 더구나 준공된 지 10년 이내의 경우는 희박하다. 또한 이러한 좋은 조건을 갖춘 상태에서 수익률 5% 이상인 경우는 아예 존재하지 않는다. 생각해보라. 지하철역 인근의 대로변에 현대식 디자인으로 건축된 신축 건물을 소유한 사람이라면 자신의 건물에 대한 자부심도 크다. 이러한 건물이 매물로 나오게 되면 수익률이 좀 떨어지더라도 매입을 원하는 사람이 줄 서 있다. 건물주가 세상 물정이 어둡거나, 경제적으로 궁박하여 급매하거나, 정신이 박약하거나 낭비벽이 심한 한정치산자인 경우에나 헐값으로 내놓을 것이다.

 

신축이면서 수익률이 5% 이상 되는 경우는 역세권을 벗어난 지역, 예컨대 지하철역에서 500m 이상 떨어진 이면 지역에 주로 존재하고, 어쩌다가 상권이 미약한 도로변에 존재할 수는 있다. 그러므로 20억~30억원대 건물투자자가 이처럼 현실에서 만족시키기 어려운 기준을 제시하면 중개사는 웃으며 그를 돌려보내는 것이다. 그런 부류와 부대끼며 시간을 낭비하는 대신 현실 인식이 분명하거나, 나중에라도 현실 인식하고서 돌아온 고객을 선별하여 본격 중개 활동에 나서게 된다. 이 가격대의 매물들은 대개 선령 20년 전후이고 비역세권인 경우가 흔하다. 따라서 투자자는 현실적으로 구득이 불가능에 가까운 미몽에서 깨어나서 시장의 매물 중 입지나 미래가치가 좋은 허름한 매물을 골라서 건물 내·외관 리모델링과 건물 가치 제고에 유리한 임차인으로 교체하는 임차인 리뉴얼을 통하여 가치를 높이는 방식을 선택하는 것이 최선이다. 마지막으로 30억~50억 원대 고객그룹이다. 이 정도 가격대의 고객은 중개사로서는 현실 인식이 잘 된 경우가 많아 비교적 대하기가 쉽다. '고기도 먹어본 사람이 먹을 줄 안다'는 비유를 여기에도 적용할 수 있다. 이들은 10억 원대 시절의 안목 부재로 인한 방황도 겪었고, 20억~30억 원대 투자자로서의 시행착오도 겪었을 개연성이 크다. 따라서 시장에서 너무 허망한 것을 꿈꾸기보다는 현실에서 최상의 대안을 찾는 데 적극적인 그룹이라 하겠다. 이 가격대에서는 임대수익률 5% 이상 되는 물건들을 어렵지 않게 수배할 수 있다. 문제는 투자자의 건물에 대한 취향이다. 통상과를 원하는지, 전체적으로 깔끔하고 조용한 사무용 건물을 원하는지, 현재는 비록 임대 수입이 신통치 않더라도 입지가 훌륭하여 추후 신축 시 큰 이득을 가져올 물건을 원하는지 등을 중개사에게 정확히 전달해야 맞춤형 물건을 확보할 수 있을 것이다.

이 가격대도 리모델링이 큰 힘을 발휘할 수 있는 시장이다. 현재 매물에 승강기가 없다면 이를 설치하고,

 

 

 

 

 

 

용적률에 여유가 있다면 리모델링 시 증축도 병행하여 가치를 크게 제고할 수 있는 시장이다. 중소형건물 시장이다. 중개사가 리모델링 사업으로 꽃을 피울 수 있는 무대다. 10억~20억 원대 꼬마빌딩 투자에 나서는 투자자는 종잣돈이 준비되자 맞아 무조건 매물 헌팅에 나서기보다는 부동산 투자와 관련된 필수지식을 숙지해야 한다. 기본적 지식을 채 갖추기 전에 무조건 발품만 팔다 보면 빌딩시장에서 만나는 현실과 자신이 꿈꿔온 이상 간의 괴리에 실망이 커지고 투자 의욕이 꺾일 수 있다. 현실에서 만나는 매물 중 내재가치가 좋은 것을 선택하여 애정을 가지고 예쁘게 가꾸어 가치를 제고하여 소기의 목적을 이루도록 해보자.